반전세 복비 계산 방법｜보증금·월세 환산액·부가세까지 보는 법
반전세 복비는 보증금만 보고 계산하면 틀리기 쉽습니다. 월세가 있으면 월세를 일정 금액으로 바꾼 뒤 보증금에 더해서 거래금액을 계산합니다.
계산 순서는 간단합니다. 보증금 + 월세 환산액 = 거래금액을 먼저 구하고, 그 거래금액에 중개보수 상한요율을 곱하면 됩니다.
- 반전세 복비는 보증금만으로 계산하지 않습니다.
- 월세가 있으면 보통 월세 × 100을 보증금에 더합니다.
- 합산한 거래금액이 5천만 원 미만이면 월세 × 70을 적용합니다.
- 주택 임대차 6억 원 이상 12억 원 미만 구간은 상한요율 0.4%입니다.
- 중개보수에 부가세 10%가 별도로 붙을 수 있습니다.
반전세 복비는 보증금만 보면 안 됩니다
반전세는 보증금과 월세가 함께 있는 임대차 계약입니다. 그래서 복비를 계산할 때도 보증금만 보지 않습니다.
월세가 있으면 월세를 거래금액으로 바꿔야 합니다. 이 금액을 보증금에 더한 뒤 중개보수 요율을 적용합니다.
예를 들어 보증금 7억 원에 월세 80만 원이라면 보증금 7억 원만 기준으로 보지 않습니다. 월세 80만 원도 계산에 들어갑니다.
반전세 거래금액 계산식은 보증금 + 월세 환산액입니다
반전세 복비 계산에서 먼저 구해야 할 것은 거래금액입니다. 거래금액을 알아야 어느 요율 구간에 들어가는지 볼 수 있습니다.
- 보증금을 확인합니다.
- 월세에 100을 곱합니다.
- 보증금과 월세 환산액을 더합니다.
- 합산 금액이 5천만 원 미만이면 월세×70 기준으로 다시 봅니다.
- 거래금액 구간에 맞는 중개보수 요율을 적용합니다.
일반적인 월세 환산식은 아래와 같습니다.
거래금액 = 보증금 + 월세 × 100
다만 이 방식으로 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 아래 식을 씁니다.
거래금액 = 보증금 + 월세 × 70
대부분의 고액 반전세 계약은 월세×100 기준으로 계산됩니다. 보증금 7억 원, 월세 80만 원 사례도 월세×100 기준으로 보면 됩니다.
주택 임대차 중개보수 요율은 거래금액 구간으로 나뉩니다
중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱해서 계산합니다. 거래금액이 커질수록 적용 구간도 달라집니다.
| 주택 임대차 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
여기서 말하는 요율은 상한요율입니다. 받을 수 있는 최대 기준이라는 뜻입니다.
상한요율 안에서 실제 중개보수는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의할 수 있습니다. 그래서 계약 전에 총액을 먼저 확인하는 게 좋습니다.
보증금 7억 원에 월세 80만 원이면 복비 312만 원이 나오는 이유
보증금 7억 원에 월세 80만 원인 반전세를 예시로 계산해보겠습니다. 이 사례는 복비가 왜 크게 느껴지는지 보여주기 좋습니다.
- 보증금: 7억 원
- 월세: 80만 원
- 월세 환산액: 80만 원 × 100 = 8,000만 원
- 거래금액: 7억 원 + 8,000만 원 = 7억 8,000만 원
- 적용 구간: 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만
- 상한요율: 0.4%
- 중개보수: 7억 8,000만 원 × 0.4% = 312만 원
계산식으로 쓰면 더 분명합니다.
780,000,000원 × 0.004 = 3,120,000원
그래서 부가세를 빼고 312만 원이라는 금액이 나올 수 있습니다.
이 금액이 크게 느껴지는 이유는 보증금만 기준으로 생각했기 때문입니다. 실제 계산에서는 월세 80만 원이 8,000만 원으로 환산되어 거래금액에 더해집니다.
부가세가 붙으면 실제 지급액은 더 커집니다
중개보수 312만 원이 부가세 제외 금액이라면 실제 지급액은 더 커질 수 있습니다. 부가세는 보통 중개보수의 10%입니다.
- 중개보수: 312만 원
- 부가세 10%: 31만 2천 원
- 총 지급액: 343만 2천 원
영수증을 받을 때는 중개보수와 부가세가 따로 적혀 있는지 확인해야 합니다. 부가세 포함 금액인지, 별도 금액인지에 따라 실제로 내는 돈이 달라집니다.
오피스텔과 비주택은 계산 기준이 달라질 수 있습니다
반전세 복비를 계산할 때는 물건 종류도 확인해야 합니다. 아파트, 빌라, 단독주택 같은 주택이면 주택 임대차 기준을 봅니다.
오피스텔은 조건을 따로 봐야 합니다. 주거용 오피스텔로 인정되는 경우와 그렇지 않은 경우에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
상가, 사무실, 업무용 오피스텔처럼 비주택으로 보는 경우에는 주택 임대차 중개보수표와 다르게 계산될 수 있습니다.
- 계약 대상이 주택인지 확인합니다.
- 오피스텔이면 주거용 기준이 적용되는지 확인합니다.
- 계약서에 적힌 보증금과 월세를 정확히 봅니다.
- 중개보수에 부가세가 포함됐는지 확인합니다.
- 계약 전에 중개보수 총액을 먼저 물어봅니다.
이미 복비를 냈다면 영수증에서 3가지를 보면 됩니다
이미 중개보수를 냈다면 영수증을 먼저 확인하면 됩니다. 계산이 맞는지 보려면 세 가지를 보면 됩니다.
- 거래금액이 보증금 + 월세 환산액으로 계산됐는지 봅니다.
- 적용 요율이 상한요율 안에 있는지 봅니다.
- 부가세가 포함인지 별도인지 봅니다.
보증금 7억 원, 월세 80만 원, 중개보수 312만 원이라면 계산 구조는 맞게 나온 금액입니다. 거래금액 7억 8,000만 원에 0.4%를 곱하면 312만 원이 됩니다.
다만 실제 지급액은 부가세 포함 여부에 따라 달라집니다. 부가세까지 냈다면 총액은 343만 2천 원이 됩니다.
반전세 복비 계산은 월세 환산액에서 갈립니다
반전세 복비가 예상보다 많이 나왔다면 월세 환산액을 먼저 확인해야 합니다. 월세가 거래금액에 들어가기 때문입니다.
계산은 어렵지 않습니다. 보증금을 보고, 월세에 100을 곱하고, 두 금액을 더한 뒤, 해당 거래금액 구간의 상한요율을 곱하면 됩니다.
- 반전세 복비는 보증금만으로 계산하지 않습니다.
- 월세는 보통 월세×100으로 환산합니다.
- 보증금과 월세 환산액을 더한 금액이 거래금액입니다.
- 거래금액 구간에 맞는 중개보수 요율을 적용합니다.
- 부가세는 별도로 붙을 수 있으므로 영수증에서 확인해야 합니다.
계약 전이라면 중개보수 총액을 먼저 확인하세요. 계약 후라면 영수증에서 거래금액, 적용 요율, 부가세 포함 여부를 보면 됩니다.
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